Vous réfléchissez à investir dans l’immobilier locatif pour répondre à un objectif de défiscalisation, afin de vous constituer un patrimoine ou de le faire fructifier, dans l’optique de protéger votre famille, pour générer un complément de revenus pour la retraite ou les études des enfants ?
Alors, l’investissement immobilier locatif est une bonne solution qui vous permet grâce aux effets de levier, de répondre à ces objectifs patrimoniaux.
La croissance démographique, le solde migratoire, l’augmentation du nombre de familles monoparentales et la destruction des logements insalubres maintiennent une demande de logements en constante augmentation sur une grande partie du territoire français. En parallèle, les contraintes réglementaires imposées aux promoteurs limitent le nombre de logements construits chaque année. En conséquence, et malgré des baisses conjoncturelles, les prix de l’immobilier sont structurellement orientés à la hausse depuis la seconde guerre mondiale.
L’un des intérêts de l’investissement immobilier réside donc dans la revalorisation sur le long terme de l’actif acquis.
L’investissement immobilier est le seul support intégralement finançable à crédit. En effet, les banques ne prêtent pas pour acheter des actions ou des obligations mais le crédit immobilier est accessible à la plupart des investisseurs, sous réserve d’être salarié en CDI ou indépendant depuis 2 ans ou plus et de ne pas excéder un taux d’endettement de 33% environ.
Le principe de l’effet de levier consiste à faire travailler immédiatement une somme que l’on va rembourser sur le long terme. Ainsi, un investissement immobilier de 200 000 € à 4% engendrera dès la première année des revenus de 8 000 € ; quand bien même il est remboursé au rythme de 1200 € par mois sur 20 ans. Comparativement, un investissement progressif de 1200 € par mois sur un support financier avec la même rentabilité de 4% n’engendrerait la première année qu’un revenu de moins de 300 €.
Grâce à cet effet de levier, on peut dire que l’investissement immobilier permet de « s’enrichir avec l’argent de la banque ».
L’investissement immobilier locatif est, avec l’épargne financière, l’un des deux piliers d’une stratégie patrimoniale équilibrée. En théorie, tout investisseur désireux de développer son patrimoine sur le moyen ou le long terme doit inévitablement s’intéresser à l’investissement immobilier. Mais tout le monde ne peut pas investir en immobilier, il existe deux raisons qui empêchent un investissement immobilier pour un particulier.
La première raison qui empêche un particulier d’investir dans l’immobilier est liée au prix d’entrée de l’immobilier. Il existe très peu de biens immobiliers de moins de 100 000€ à la vente. Ainsi, investir en immobilier nécessite donc d’avoir les moyens de financement d’une telle somme, que ce soit par l’intermédiaire de votre capacité d’épargne ou de votre capacité d’emprunt. Il existe cependant une solution qui permet de contourner cette limite : l’investissement immobilier par le biais de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dont les tickets d’entrée ne dépassent jamais quelques milliers d’euros.
La deuxième limite empêchant un particulier de réaliser un investissement immobilier est liée aux aléas de l’immobilier d’investissement. La vacance locative, les loyers impayés, les charges de copropriétés peuvent être intégrés dans un budget mais ils restent toutes fois aléatoires. Il faut donc pour investir sereinement avoir la capacité d’absorber quelques incidents sans que cela remette en cause l’équilibre financier du ménage de l’investisseur.
Pour résumé, tout investisseur peut être gagnant à investir dans l’immobilier mais il est préférable de réserver ce type de placement à des épargnants ayant la capacité d’acquérir un bien immobilier dans de bonnes conditions et surtout êtres capables d’assumer tout incidents éventuels.
Lorsqu’on parle d’immobilier, on pense généralement à l’acquisition d’un bien, d’un appartement ou d’une maison, détenu en propre ou via une SCI (Société Civile Immobilière).
Une autre solution pour investir dans l’immobilier consiste à acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui investissent sur des immeubles entiers, assurent leur gestion et apportent une solution « clef en mains » à leurs associés.
Le choix entre les deux modes d’investissement dépend de la situation et des attentes de l’investisseur. Par exemple, pour investir dans l’immobilier commercial (dont les seuils d’accès sont très élevés) la SCPI sera souvent préférée. De même, la SCPI sera adaptée à l’investisseur soucieux de s’affranchir de toute problématique de gestion d’un bien en direct.
En revanche, si l’objectif de l’investisseur est d’acheter un bien qu’il pourrait utiliser pour ses propres besoins, ou ceux de sa famille, il optera forcément pour une acquisition directe. Limitant les intermédiaires, l’investissement direct est généralement plus rentable que la SCPI sur un marché comparable.
L’immobilier neuf est généralement un peu plus cher que l’immobilier ancien, toutes choses égales par ailleurs. Il y a deux raisons à cela. La première est fiscale, l’immobilier neuf étant soumis à TVA, ce qui n’existe pas dans l’ancien. La deuxième raison est que le prix de l’immobilier ancien intègre une décote pour vétusté, ce dont ne souffre pas le neuf, par nature. En théorie donc, à loyer équivalent, il serait préférable d’investir en immobilier ancien, la rentabilité en étant plus élevée.
Pour autant, l’immobilier neuf présente de nombreux avantages pour l’investissement. Tout d’abord des frais de notaire réduits (environ 2% contre 7%) atténuent l’écart de prix. D’autre part, l’immobilier neuf bénéficie de garanties biennales et décennales qui assurent à l’acquéreur que les éléments essentiels du bien immobilier seront réparés à la charge du promoteur s’ils devaient subir un dommage. Enfin, l’immobilier ancien engendre plus de charge d’entretien et de réparation que le neuf.
D’autre part, de nombreux dispositifs fiscaux encouragent l’investissement en immobilier neuf. Ainsi, les lois Pinel, Pinel Outre-Mer, Girardin ou Bouvard sont-elles exclusivement réservées à l’immobilier neuf. Il existe cependant des avantages fiscaux pour l’ancien rénové, comme la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques.
Le choix entre neuf ou ancien doit donc être apprécié au cas par cas, au regard des attentes de l’investisseur mais aussi en fonction de son appétence pour un type d’immobilier.
La propriété privée étant respectée dans la plupart des pays du Monde, on peut virtuellement investir partout en immobilier. Nous ne traiterons ici que de l’investissement immobilier sur le territoire national français.
Le choix de la zone d’investissement dépend largement de l’objectif recherché. En effet, si le but de l’investisseur consiste à acquérir un bien qu’il utilisera pour lui ou sa famille (résidence principale, résidence secondaire, études des enfants, …) dans le futur, le choix de l’emplacement dépend évidemment de ses affinités personnelles.
Si, en revanche, l’objectif de l’acquéreur est de faire un pur investissement locatif, il devra s’attacher à choisir la localisation de son bien sur des critères objectifs pour trouver le bon équilibre entre les deux valeurs qui sous-tendent tout investissement : la rentabilité et la sécurité.
Sécurité. En matière d’immobilier, la sécurité est représentée par la protection du capital, c’est-à-dire la capacité d’un produit à résister aux mouvements baissiers du marché. D’une manière générale, les grandes agglomérations présentent des marchés moins volatils que les petites. Aussi, si l’objectif de l’investisseur est avant tout de protéger un capital, Paris, sa petite couronne et les plus grandes villes de Province sont les zones à privilégier.
Rentabilité. En contrepartie de la sécurité, les plus grandes agglomérations françaises sont celles dans lesquelles la rentabilité immobilière est la moins élevée. Paris en particulier présente aujourd’hui des rentabilités brutes inférieures à 3% induisant des rentabilités nettes proches de 1% ou 2%. A contrario, le « risque » étant payant, certaines zones en fort développement permettent d’espérer 5% de rentabilité brute. Certains départements d’outre-mer offrent ainsi un forte rentabilité brute couplée à des incitations fiscales attractives.
On l’a vu, l’immobilier est une classe d’actifs qui présente de nombreux avantages pour l’investisseur. L’effet de levier du crédit, l’indexation des loyers sur l’inflation, les incitations fiscales, sont autant d’atouts pour les personnes physiques désireuses de se constituer un capital.
L’immobilier présente toutefois quelques limites qu’il ne faut pas ignorer, au risque de se méprendre sur les conséquences d’un investissement immobilier.
La liquidité d’une part,n’est pas immédiate sur le marché immobilier. On ne vend pas un produit immobilier comme des actions de société cotée. Même sur des marchés très dynamiques comme peuvent l’être les grandes villes, la revente d’un bien immobilier prend entre quelques jours et quelques mois. Il faut ajouter à ces délais le temps des formalités notariales de transaction.
L’engagement d’autre part. Hormis sur des périodes très particulières et limitées dans le temps de forte hausse des prix, il faut envisager l’investissement immobilier sur le moyen, voire le long terme. Ainsi, un horizon de 7 à 10 ans semble un minimum pour s’intéresser à l’immobilier.