PARU DANS LE FIGARO : Investissement locatif : 6 règles à respecter pour optimiser votre rendement

Pensez au produit, puis au dispositif fiscal

Lorsque l’on réalise un investissement locatif, il est primordial de prendre les choses dans le bon ordre. Et lorsqu’on fait un investissement immobilier, l’attention numéro un doit être portée sur le produit, donc le bien immobilier.

“Qu’achète-t-on ? A quel prix ? Où ? Dans quel but ? Voilà les questions qu’il faut se poser en premier lieu, explique Lucien Rafalimanana, Président d’Efficience Groupe, cabinet de conseil, en gestion de patrimoine indépendant à Montpellier. Le choix du dispositif fiscal le plus adapté vient ensuite. Trop de personnes ont été mal conseillées, et ont acheté un produit qu’elles n’ont pas réussi à louer. On n’achète pas une défiscalisation mais un bien immobilier !”.

Trouvez le bon emplacement

L’emplacement du bien immobilier que vous achèterez pour un investissement locatif est primordial. Enquêtez, lisez, faîtes-vous conseiller. Cela vous permettra de ne pas être à côté de la plaque en achetant une résidence étudiante sans fac dans les environs. “Ou encore un appartement à la Réunion sans terrasse ni espace extérieur”, ajoute Lucien Rafalimanana. Il faut absolument prendre en considération le marché local. Un investissement locatif n’est rentable que si le bien est loué ou que l’on peut le revendre facilement 10 ou 15 ans plus tard.”

Ciblez le bon type de bien immobilier

Adaptez l’investissement en fonction de votre objectif.

“Les petites surfaces ont une très bonne rentabilité locative”, indique Lucien Rafalimanana.

“Ce type de produit ne prendra certes pas beaucoup de valeur mais se louera toujours – si l’emplacement a été bien étudié ! – avec la forte demande locative des étudiants ou des personnes se lançant dans la vie active. Orientez-vous plutôt vers un produit d’exception, si vous souhaitez réaliser un investissement patrimonial, sur le long terme. La rentabilité sera moins forte mais le bien sujet à plus-value.”.

Choisissez le bon dispositif fiscal

Investir dans l’immobilier locatif permet, grâce à des mesures fiscales attractives, de réaliser des économies d’impôts.

“Selon le projet d’investissement, que ce soit dans l’immobilier neuf comme dans l’immobilier ancien, des lois de défiscalisation existent”, rappelle Lucien Rafalimanana. “Elles incitent à investir pour réduire vos impôts et répondent ainsi aux différents objectifs patrimoniaux comme la préparation de la retraite, la constitution d’un patrimoine ou encore la génération de revenus complémentaires.”.

Le dispositif Pinel, la Location Meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Malraux, le déficit Foncier et le dispositif Denormandie sont les principaux dispositifs en vigueur jusqu’à fin 2019.

Rapprochez-vous d’un expert immobilier

Chacun son métier !

Et si le votre n’a rien à voir avec l’immobilier, laissez ceux qui savent vous aider. Un conseiller indépendant vous orientera, en vous communiquant des informations transparentes sur l’état du marché, les emplacements à privilégier – surtout si vous n’investissez pas dans votre région ! – et le dispositif fiscal le plus adapté.

Négociez votre assurance emprunteur

Si vous empruntez pour acquérir un bien immobilier, il y a de fortes chances pour que l’organisme prêteur exige que vous souscriviez une assurance couvrant les risques liés au décès, à l’incapacité, à l’invalidité et à la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Son taux varie en fonction de votre profil d’emprunteur, du montant et de la durée de votre crédit immobilier mais aussi de l’organisme chez qui vous souscrirez votre contrat. Et bonne nouvelle, vous êtes en droit de le choisir. Vous trouverez de nombreux outils en ligne pour vous aider à comparer les offres.